Chuyện rất hay gặp: sổ ghi 100 m², đo thực tế được 104 m². Hoặc ngược lại, sổ ghi 120 m² mà đo chỉ còn 113 m². Anh chị chuẩn bị bán thì bên mua đo lại, phát hiện lệch, thế là giao dịch dừng.
Bài này giải thích vì sao lệch và xử lý theo hướng nào.
Vì sao diện tích bị lệch
Sổ cũ đo bằng phương pháp thủ công. Nhiều sổ cấp từ những năm trước được đo bằng thước dây, tính diện tích thủ công. Sai số vài phần trăm là bình thường. Máy toàn đạc điện tử và thiết bị đo GNSS bây giờ cho kết quả chính xác hơn nhiều.
Bản đồ địa chính qua nhiều lần đo vẽ lại. Mỗi lần đo vẽ lại toàn khu, toạ độ và ranh giới được cập nhật, dẫn tới số liệu khác với sổ cấp theo bản đồ cũ.
Ranh giới thực tế đã thay đổi. Hàng xóm xây tường lấn sang, hoặc chính chủ cũ lùi hàng rào vào trong. Qua vài chục năm, mốc giới trên thực địa không còn giống lúc cấp sổ.
Một phần diện tích đã bị thu hồi để mở đường, làm công trình công cộng nhưng chưa chỉnh lý vào sổ.
Chủ đất tự lấn thêm phần đất công, đất lưu không, ao hồ, mương máng.
Nguyên nhân khác nhau thì hướng xử lý khác nhau hoàn toàn, nên bước đầu tiên luôn là xác định rõ vì sao lệch.
Trường hợp 1: Ranh giới không đổi, chỉ do đo đạc
Đây là trường hợp dễ nhất. Ranh giới thực tế vẫn đúng như khi cấp sổ, các hộ liền kề không có ý kiến gì, chỉ là số đo mới chính xác hơn số cũ.
Hướng xử lý: làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, ghi nhận diện tích theo số đo mới. Người sử dụng đất thường không phải nộp tiền sử dụng đất cho phần chênh trong trường hợp này, nhưng anh chị vẫn nên hỏi cụ thể tại cơ quan tiếp nhận vì còn phụ thuộc mức chênh và hồ sơ từng thửa.
Điều kiện quan trọng: phải có xác nhận của các chủ sử dụng đất liền kề về ranh giới. Không có chữ ký giáp ranh thì hồ sơ khó đi tiếp.
Trường hợp 2: Diện tích tăng do lấn, chiếm
Phần tăng thêm không nằm trong ranh giới ban đầu mà là đất lấn thêm — lấn ra lối đi chung, lấp ao, lấn mương.
Hướng xử lý phức tạp hơn nhiều. Tuỳ nguồn gốc phần đất đó và quy hoạch hiện hành, có thể phải làm thủ tục công nhận quyền sử dụng đất cho phần tăng thêm và nộp tiền sử dụng đất. Cũng có trường hợp không được công nhận, buộc phải trả lại hiện trạng.
Anh chị đừng tự ý xử lý phần này bằng cách “nhờ người quen làm cho nhanh”. Hồ sơ có dấu hiệu hợp thức hoá việc lấn chiếm sẽ thành rắc rối lớn về sau.
Trường hợp 3: Diện tích giảm
Nếu giảm do phần đất đã bị thu hồi làm đường mà chưa chỉnh lý, anh chị làm thủ tục đăng ký biến động để cập nhật lại, kèm theo quyết định thu hồi và hồ sơ bồi thường nếu có.
Nếu giảm do hàng xóm lấn sang, đây là tranh chấp ranh giới. Trình tự thông thường: hai bên tự thương lượng; không xong thì hoà giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường; vẫn không xong thì khởi kiện ra toà hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Bản trích đo địa chính do đơn vị có chức năng lập là chứng cứ quan trọng trong quá trình này.
Quy trình đo đạc và chỉnh lý
- Đo đạc hiện trạng — kỹ thuật xuống thực địa, xác định mốc giới, đo bằng máy có kiểm định.
- Lập bản vẽ trích đo địa chính — thể hiện hình thể, kích thước cạnh, diện tích, toạ độ mốc.
- Ký giáp ranh — các chủ sử dụng đất liền kề xác nhận ranh giới.
- Đối chiếu với hồ sơ địa chính — xác định nguyên nhân chênh lệch.
- Nộp hồ sơ cấp đổi hoặc đăng ký biến động tuỳ trường hợp.
- Nhận kết quả — Giấy chứng nhận cấp đổi hoặc xác nhận thay đổi vào sổ cũ.
Bước 3 là bước hay tắc nhất trong thực tế. Hàng xóm đi vắng, hoặc đang có mâu thuẫn từ trước, không chịu ký — hồ sơ đứng luôn ở đó. Kinh nghiệm là nên sang nói chuyện trước với các hộ liền kề, giải thích rõ việc mình làm không ảnh hưởng tới đất của họ, rồi mới hẹn kỹ thuật xuống đo.
Đang mua bán mà phát hiện lệch thì làm gì
Nếu anh chị là bên mua: đừng ký công chứng khi diện tích chưa khớp. Yêu cầu bên bán đo đạc và cấp đổi sổ trước, hoặc thoả thuận rõ trong hợp đồng đặt cọc rằng bên bán chịu trách nhiệm xử lý, kèm thời hạn cụ thể.
Nếu anh chị là bên bán: chủ động đo trước khi rao bán. Biết trước con số thật thì thương lượng chủ động, còn hơn để bên mua phát hiện rồi lấy đó làm cớ ép giá.
Bên mình có kỹ thuật viên và thiết bị đo riêng, nhận đo hiện trạng và lập trích đo địa chính tại khu vực Hải Dương. Anh chị cần đo kiểm tra nhanh trước khi giao dịch thì gọi hotline, khảo sát sơ bộ không tính phí.