Tiền cọc thường là vài trăm triệu. Mất cọc vì một lỗi có thể phát hiện trong nửa ngày thì tiếc lắm. Đây là bảy việc bên mình luôn làm trước khi khách xuống cọc.
1. Kiểm tra Giấy chứng nhận là bản thật
Cầm sổ trên tay, anh chị xem: phôi giấy do Bộ chuyên ngành phát hành có đặc điểm bảo an riêng, con dấu và chữ ký phải sắc nét, số vào sổ cấp giấy chứng nhận phải rõ ràng, không có dấu hiệu tẩy xoá ở phần diện tích và số thửa.
Nhưng mắt thường không đủ. Cách chắc chắn nhất là đối chiếu với hồ sơ gốc tại Văn phòng đăng ký đất đai. Nộp phiếu yêu cầu cung cấp thông tin, cơ quan sẽ tra trong hệ thống. Sổ giả thì không có hồ sơ gốc để đối chiếu.
Thủ đoạn hay gặp là làm giả sổ để đem cầm cố, hoặc dùng sổ thật đã thế chấp ngân hàng nhưng làm thêm bản photo công chứng để rao bán.
2. Xác định ai có quyền ký bán
Người đứng tên trên sổ chưa chắc đã đủ quyền ký một mình. Cần xác định:
- Đất có phải tài sản chung vợ chồng không. Nếu có, thiếu chữ ký một người thì hợp đồng có nguy cơ vô hiệu.
- Có đồng sở hữu không. Sổ ghi nhiều người thì phải đủ chữ ký, hoặc có văn bản uỷ quyền hợp lệ.
- Người bán đã mất chưa. Nếu chủ sổ đã mất, phải hoàn tất thủ tục khai nhận di sản thừa kế trước. Người con đứng ra bán nhà của bố mẹ đã mất mà chưa khai nhận thừa kế là trường hợp rất hay gặp và rất dễ hỏng việc.
- Nếu bán qua uỷ quyền, phải xem kỹ văn bản uỷ quyền: còn hiệu lực không, phạm vi uỷ quyền có bao gồm quyền chuyển nhượng và nhận tiền không.
3. Kiểm tra đất có đang thế chấp không
Thông tin thế chấp thường được ghi nhận tại trang biến động của Giấy chứng nhận, và lưu trong hồ sơ địa chính.
Đất đang thế chấp vẫn mua bán được, nhưng phải làm đúng cách: thường là bên mua trả một phần tiền để bên bán giải chấp, lấy sổ ra khỏi ngân hàng, rồi mới công chứng chuyển nhượng. Việc này nên thực hiện tại ngân hàng, có mặt cả ba bên, không nên đưa tiền riêng cho bên bán rồi tin rằng họ sẽ đi giải chấp.
4. Xác minh tình trạng tranh chấp
Hỏi tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường nơi có đất — cán bộ địa chính nắm được thửa nào đang có đơn thư, khiếu nại.
Hỏi thêm hàng xóm xung quanh. Nghe có vẻ không chính thống nhưng cực kỳ hiệu quả: tranh chấp lối đi, tranh chấp ranh giới, mâu thuẫn thừa kế trong gia đình — những chuyện này hàng xóm biết hết, mà hồ sơ giấy tờ thì chưa chắc thể hiện.
5. Đối chiếu hiện trạng với sổ
Ra tận nơi, đối chiếu từng mục: số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, hình thể thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng.
Chú ý phần mục đích sử dụng đất. Lô đất 200 m² nhưng chỉ 80 m² là đất ở, còn lại là đất trồng cây lâu năm — nếu anh chị định xây nhà trên toàn bộ diện tích thì phải làm thủ tục chuyển mục đích và nộp tiền sử dụng đất. Khoản này có thể rất lớn, phải tính vào giá mua ngay từ đầu.
Nếu nghi ngờ diện tích không khớp, thuê đo kiểm tra trước khi cọc. Chi phí đo nhỏ hơn nhiều so với rủi ro.
6. Kiểm tra quy hoạch
Không nhắc lại ở đây vì đã có bài riêng trong mục Quy hoạch. Chỉ nhấn mạnh một điều: làm việc này trước khi ký cọc, không phải sau.
7. Viết hợp đồng đặt cọc cho chặt
Hợp đồng đặt cọc là thứ bảo vệ anh chị khi có chuyện. Những nội dung không được thiếu:
- Thông tin thửa đất đầy đủ — số thửa, số tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, đúng như trên sổ.
- Giá chuyển nhượng và số tiền cọc, ghi bằng cả số và chữ.
- Thời hạn ký hợp đồng công chứng — ghi ngày cụ thể, không ghi “trong thời gian sớm nhất”.
- Bên nào chịu khoản thuế phí nào.
- Mức phạt cọc khi mỗi bên vi phạm.
- Cam kết của bên bán rằng tài sản không tranh chấp, không thế chấp, không bị kê biên — và trách nhiệm khi cam kết đó sai sự thật.
- Điều khoản xử lý khi hồ sơ vướng — ví dụ nếu phát hiện đất dính quy hoạch hoặc diện tích lệch, bên bán phải hoàn trả tiền cọc thay vì bên mua mất cọc.
Điều khoản cuối cùng là điều khoản bên mình khuyên khách luôn phải có. Nó chuyển rủi ro “phát hiện muộn” về đúng phía có nghĩa vụ minh bạch thông tin.
Nên ký hợp đồng đặt cọc tại phòng công chứng, hoặc ít nhất có người làm chứng. Giao tiền thì chuyển khoản để có chứng từ, hạn chế đưa tiền mặt.
Tóm lại
Bảy việc trên nghe nhiều nhưng làm gọn thì mất khoảng một tới hai ngày. So với số tiền bỏ ra mua nhà đất, đây là khoản đầu tư thời gian rẻ nhất anh chị có thể làm.
Bên mình nhận kiểm tra pháp lý trọn gói trước giao dịch: đối chiếu hồ sơ gốc, xác minh tranh chấp, kiểm tra quy hoạch, đo kiểm diện tích và rà soát hợp đồng đặt cọc. Anh chị cần thì gọi hotline trước khi xuống tiền, đừng gọi sau.