Câu hỏi bên mình nhận nhiều nhất khi tư vấn giao dịch là “sang tên hết bao nhiêu tiền”. Bài này liệt kê từng khoản, ai là người nộp theo quy định, và những chỗ hay bị tính thiếu.
Lưu ý trước: mức thu và cách tính có thể thay đổi theo quy định từng thời kỳ và có phần do địa phương quyết định. Anh chị dùng bài này để hình dung tổng thể, còn con số chính xác nên đối chiếu tại cơ quan thuế hoặc nhờ bên mình tính giúp theo hồ sơ cụ thể.
1. Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản
Người nộp theo quy định: bên bán.
Thuế tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng. Nếu giá ghi trong hợp đồng thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định, cơ quan thuế sẽ áp theo bảng giá đất của tỉnh chứ không lấy giá hợp đồng.
Có trường hợp được miễn thuế, đáng chú ý nhất là hai trường hợp:
- Chuyển nhượng giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định — ví dụ cha mẹ với con, vợ với chồng, anh chị em ruột.
- Cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất ở tại Việt Nam và đáp ứng đủ điều kiện về thời gian sở hữu.
Trường hợp miễn thuế vẫn phải kê khai và nộp hồ sơ chứng minh, không phải cứ thuộc diện là tự động được miễn.
2. Lệ phí trước bạ
Người nộp theo quy định: bên mua.
Tính theo tỷ lệ trên giá tính lệ phí trước bạ. Giá này căn cứ bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, không phải giá hai bên tự thoả thuận. Với nhà ở thì còn tính thêm phần giá trị nhà theo suất đầu tư xây dựng và tỷ lệ chất lượng còn lại.
Cũng có các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ, chẳng hạn chuyển giao tài sản giữa vợ chồng, cha mẹ với con — điều kiện cụ thể anh chị hỏi tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ.
3. Phí công chứng hợp đồng
Thường do hai bên thoả thuận ai trả.
Tính theo giá trị hợp đồng, theo biểu phí có bậc: giá trị càng lớn thì tỷ lệ càng giảm nhưng số tiền tuyệt đối vẫn tăng. Ngoài phí công chứng còn có thù lao công chứng — tiền soạn thảo hợp đồng, đánh máy, in ấn — khoản này do từng tổ chức hành nghề công chứng niêm yết.
Nếu công chứng viên phải đi ra ngoài trụ sở để ký (người bán ốm, ở xa) thì có thêm chi phí, anh chị nên hỏi trước.
4. Phí thẩm định hồ sơ
Người nộp: người nộp hồ sơ, thường là bên mua.
Khoản này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nên khác nhau giữa các địa phương. Mức thu thường tính theo diện tích hoặc theo giá trị thửa đất, có mức trần.
5. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Người nộp: bên mua.
Áp dụng khi được cấp giấy chứng nhận mới. Nếu chỉ xác nhận thay đổi vào sổ cũ thì mức thu thấp hơn. Đây thường là khoản nhỏ nhất trong toàn bộ chi phí.
6. Các khoản hay bị quên
Đây là phần khiến dự trù chi phí bị vỡ:
- Phí đo đạc, trích đo địa chính — phát sinh khi diện tích thực tế lệch sổ, hoặc hồ sơ phải tách thửa, hợp thửa trước khi sang tên.
- Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích — nếu mua đất vườn rồi chuyển sang đất ở. Khoản này thường lớn nhất trong tất cả, tính theo chênh lệch giá đất giữa hai loại.
- Phí giải chấp nếu tài sản đang thế chấp ngân hàng.
- Tiền chậm nộp nếu kê khai thuế quá thời hạn kể từ ngày công chứng.
- Phí dịch vụ nếu anh chị thuê đơn vị làm trọn gói.
Ai nộp khoản nào — quy định và thực tế
Quy định phân định rõ: bên bán chịu thuế thu nhập cá nhân, bên mua chịu lệ phí trước bạ. Nhưng hai bên hoàn toàn được thoả thuận khác đi, và trong thực tế ở khu vực bên mình, không hiếm trường hợp bên mua nhận nộp hết để giao dịch đi nhanh.
Thoả thuận thế nào cũng được, nhưng phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng. Bên mình đã gặp không ít vụ hai bên cãi nhau ở phòng công chứng chỉ vì trước đó nói miệng.
Một lưu ý về việc ghi giá thấp trong hợp đồng
Vẫn có người rỉ tai nhau ghi giá thấp xuống để giảm thuế. Anh chị cân nhắc kỹ, vì việc này có ba rủi ro thật:
- Cơ quan thuế có cơ sở dữ liệu để so sánh và có quyền ấn định lại giá tính thuế.
- Khai không đúng có thể bị xử phạt về hành vi trốn thuế.
- Khi xảy ra tranh chấp, toà án căn cứ hợp đồng công chứng. Ghi 1 tỷ trong khi trả 3 tỷ thì phần chênh rất khó đòi.
Bên mình không tư vấn cách ghi giá thấp. Nếu anh chị muốn tối ưu chi phí hợp pháp, có nhiều hướng khác — như xem lại trường hợp có thuộc diện miễn thuế không, hoặc sắp xếp lại thứ tự thủ tục để không phát sinh khoản chuyển mục đích không cần thiết.
Cần tính thử tổng chi phí cho một giao dịch cụ thể, anh chị gửi thông tin thửa đất qua Zalo, bên mình tính giúp và gửi lại bảng chi tiết.