Tách thửa là việc chia một thửa đất thành nhiều thửa nhỏ, mỗi thửa được cấp một Giấy chứng nhận riêng. Anh chị hay cần tách thửa khi muốn chia đất cho con, bán bớt một phần, hoặc tách phần đất ở ra khỏi phần đất vườn.
Nghe thì đơn giản, nhưng đây là thủ tục có tỷ lệ hồ sơ bị trả về cao, chủ yếu vì không kiểm tra điều kiện trước khi nộp.
Bốn điều kiện phải có
Thứ nhất, thửa đất phải có Giấy chứng nhận. Đất chưa có sổ thì phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu trước, không tách được.
Thứ hai, đất còn trong thời hạn sử dụng, không tranh chấp, không bị kê biên. Nếu đang thế chấp ngân hàng thì cần có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp.
Thứ ba, các thửa sau khi tách phải đạt diện tích và kích thước tối thiểu. Đây là điều kiện quan trọng nhất và cũng là chỗ hay vướng nhất — nội dung này do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nên mỗi địa phương một khác, và thay đổi theo từng thời kỳ. Trước khi tính toán phương án tách, anh chị nhất định phải tra quy định đang áp dụng tại địa phương mình.
Thứ tư, thửa đất sau khi tách phải có lối đi. Không được tạo ra thửa đất bị vây kín, không có đường ra đường công cộng. Nếu phương án tách làm một thửa mất lối đi thì phải dành phần đất làm lối đi chung hoặc thoả thuận quyền về lối đi qua.
Diện tích tối thiểu tính như thế nào
Ba con số cần để ý cùng lúc:
- Diện tích tối thiểu của thửa sau khi tách.
- Kích thước cạnh tối thiểu — thường quy định chiều rộng mặt tiền và chiều sâu tối thiểu.
- Phần diện tích thuộc hành lang an toàn giao thông, hành lang lưới điện, hoặc đã có quyết định thu hồi thường không được tính vào diện tích tối thiểu.
Điểm thứ ba làm nhiều anh chị hụt hẫng: lô đất trên sổ ghi 200 m², tưởng tách đôi thoải mái, nhưng trừ phần nằm trong hành lang đường thì phần còn lại không đủ điều kiện.
Trường hợp tách thửa có phần đất nông nghiệp
Rất phổ biến ở khu vực ngoại thành: một thửa vừa có đất ở, vừa có đất trồng cây lâu năm.
Khi tách, phần đất ở và phần đất nông nghiệp được xét theo hạn mức riêng của từng loại đất. Có trường hợp phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cho phần đất nông nghiệp trước, rồi mới tách được theo phương án mong muốn. Chuyển mục đích thì phải nộp tiền sử dụng đất, khoản này có thể lớn nên anh chị cần tính vào chi phí ngay từ đầu.
Hồ sơ tách thửa gồm những gì
- Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Bản vẽ trích đo địa chính thể hiện phương án tách — phần này do đơn vị có chức năng đo đạc thực hiện.
- Giấy tờ tuỳ thân của người sử dụng đất.
- Văn bản thoả thuận của các đồng sở hữu, nếu thửa đất thuộc nhiều người.
- Văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp, nếu đất đang thế chấp.
Trường hợp tách thửa để chuyển nhượng hoặc tặng cho một phần, hồ sơ thường được làm gộp: tách thửa và đăng ký biến động cùng lúc, kèm hợp đồng đã công chứng.
Quy trình thực hiện
- Khảo sát và tư vấn phương án — xem hiện trạng, đối chiếu quy định địa phương, chốt phương án tách khả thi.
- Đo đạc, lập bản vẽ trích đo — kỹ thuật xuống thực địa đo và vẽ theo phương án.
- Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa.
- Cơ quan chuyên môn thẩm định — kiểm tra điều kiện tách, đối chiếu quy hoạch.
- Chỉnh lý hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận cho các thửa mới.
Bước 1 quyết định thành bại của cả hồ sơ. Đo đạc xong mới phát hiện không đủ điều kiện thì tiền đo đã mất rồi.
Vì sao hồ sơ tách thửa bị từ chối
- Thửa sau khi tách không đủ diện tích hoặc kích thước cạnh tối thiểu.
- Đất nằm trong khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc thuộc quy hoạch không cho phép tách.
- Tạo ra thửa không có lối đi.
- Diện tích đo thực tế lệch nhiều so với sổ — phải xử lý sai lệch trước.
- Thiếu chữ ký của đồng sở hữu hoặc thiếu văn bản đồng ý của ngân hàng.
Nên làm gì trước khi quyết định tách
Trước khi bỏ tiền đo đạc, anh chị nên làm ba việc: tra quy định tách thửa hiện hành của địa phương, kiểm tra thửa đất có dính quy hoạch hay hành lang an toàn không, và đo sơ bộ để biết diện tích thực tế có khớp sổ không.
Ba việc này bên mình làm khảo sát miễn phí. Nếu phương án anh chị mong muốn không khả thi, bên mình nói thẳng ngay từ đầu chứ không nhận hồ sơ rồi để đó.